【D博士聊房产】刚需购房者：利率调整对你影响有多大？

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回顾疫情以来，澳大利亚房价的上涨幅度已经远超工资收入的涨幅；越来越多的家庭担心房价进一步上涨而快速入市，并且对于年轻人来说，攒首付的速度貌似也逐渐落后于房价涨幅。

看着目前居高不下的房价，很多没买房的人都在盼望房价尽快回调，而目前各大银行纷纷提高贷款利率使得很多人对楼市的走向持观望态度，更有不少媒体私下预测：如果利率上涨1% 澳洲房价将下跌15%-20%！

利率的涨跌不会强制改变目前的市场情况：房价可负担性、当地经济情况、消费者信心指数，贷款难易程度对于房价的影响都大于利率的调整对于房市走向的影响。

根据最新的澳洲官方借贷指数，目前自住房买家在今年9月份的平均贷款量是$ 574,000, 而并不是很多人想象的大量自住房买家的贷款量都已经超过$1,000,000 。 而近期RBA澳洲央行行长明确表示：无论媒体怎么预测，央行都不会在2024年之前提高现金利率，这也就表明澳洲未来2年的货币政策是不会改变的。

假设利率提高1%，对于$574,000 的贷款量来说，每周还贷仅比原先多$73。每周多73澳币对于一个家庭来说都是非常容易承担的，也就是一顿饭钱。如果说一顿饭钱就可以让一个家庭的财务状况出现崩塌，那确实有些夸大其词了。

很多人对于银行贷款的测算机制不是很了解：银行在测算一个买家的最大贷款能力的时候，并不是根据目前2%左右的利率来计算。银行会根据抗压测试利率5.5%来计算买家的偿还能力。如果买家目前的财务状况可以负担5.5%年利率的利息，那么银行才会批准买家的贷款申请。

澳大利亚专业投资机构 (PIPA)最近的研究结果显示了利率的时间表及其对市场的影响：从1994 年以来现金利率上升的五个时期时房价表现的来看，即使利率在短短六个月内上涨了 2.75 个百分点，房价仍在继续上涨——有时是显着上涨。

PIPA 主席 Peter Koulizos 表示，虽然房地产市场的强弱通常更多地与当地经济状况有关，包括负担能力方面的考虑，但数据显示利率调整从来都不是唯一的根本原因。

在什么情况下银行才会调高贷款利率呢？

银行自身利益最大化

联邦国库部长已经给出了最强烈的迹象，表明打击房屋贷款迫在眉睫，在过去的一年里，有代表性的澳大利亚房屋价值攀升了18%以上，一些城市和许多乡村地区的房价涨幅甚至更大。助长房价上涨的是负债人数的增加，因为创纪录的低利率使得大额的贷款更容易负担。每月批准的房屋贷款总额，不包括现有贷款的再融资，在过去一年中跃升了2/3以上。

房价高，买房难！这个逻辑已经被所有人知道了，有可能是为了控制住房价的趋势。在整体上对于房价进行控制，但是上有措施下有对策；银行自查的大环境下，自然而然地造成传统的房贷规模缩减；随着经济复苏，澳洲央行正在逐步减少其刺激措施，房贷规模缩减了，自然而然银行就要利益最大化，上调房贷利率了。（一个50万2%的给银行带来的收益 = 2个50万 1%的利率带来的收益）。

随着房地产市场会继续收紧，控制房价过快上涨，房贷利率上涨，整体信贷利率都会上涨，资金获取成本和难度将会加大，现金为王的时代会逐步到来。

择优放贷降低风险

这个点可以供经济学最简单的供求关系来分析；

有趣的点也在这，房价越涨，对于买家来说其实是越愿意买房子的，晚了就怕买不起房，买不到房。

买房的人多了，楼市成交量就大，有银行贷款买房需求的人就多。在房贷市场上这块，就趋于供小于求，银行就占有主导权，对于银行而言就可以择优选取房贷客户，自然也会间接地调整房贷利率。如果家庭负债累累，那就更有可能大幅缩减开支来支付贷款，这样家庭债务上升的风险又将进一步加大。所以利率需要保持在低水平以支持经济增长。

银行必须注意信贷和收入增长之间的平衡，以防止金融系统未来积聚风险。

那么到底什么才能直接影响房价呢？

短期看金融，中期看土地，长期看人口

所以这房价的变动归根结底还是因为人口。只有人口才是对房地产有直接影响的，人口无论是总量还是结构对社会经济发展都是基础和全局战略性的变量。人口是个慢变量，实际上会作为一个长周期影响几十年。随着城市建设的飞快发展，大量的人口向布里斯班汇聚。

现在布里斯班由于新开发的楼盘和二手房源远不及人口增长和人口流动，好的房源少说也有50-60人同时竞争，而且这还仅仅是可以实地看房的买家，随着人口数量增加竞争人数只会越来越多，并且现在市面上正在开发和待开发房源数量与日俱减，房源只会越来越紧俏。

可以看出昆州相对于悉尼墨尔本的房源数量还是很少的，但是价格却是悉尼墨尔本的一半，随着边境开放，洲际移民增加，昆州的超高性价比和可负担性对于悉尼墨尔本买家的吸引可谓是巨大的。并且由于房源数量稀少，所以竞争只会增加。

其实，房地产销售面积与房价是正向关系；竣工面积的增加，表示房地产市场的供给扩大，需求不变的情况下，房价才会下降。销售面积的增加表示市场需求变大，供给不变的情况下，房价上涨。但是在如今这样一个纯卖家市场来说，供需关系没有那么快能够达到平衡，并且土地面积有限而人口不断增加，需求量只会增加，想要达到平衡只能不断扩大城市面积，或是大力发展周边城市。

现实就是这么复杂，基本上人人都抱怨房价贵。这反而是可怕的，因为想买的才嫌价格贵。说明太多人想买房，就是这么多人要买房才内卷得房价特别贵。如果说现在害怕利率调整增加房贷压力大，而害怕，对房产未来走势失去信心那么就太天真了，房价即使涨幅1%，是现在的1/20，随随便便都会超过利息的涨幅。所以买房别被贷款利率影响了判断，早下手买对房才是对的决策。